Skip to content Skip to sidebar Skip to footer

Albanese: “Per il 2024 servirebbe inventarsi la rottamazione degli edifici”

Con l’inizio di dicembre, oltre al conto alla rovescia per il periodo di festività, parte anche la girandola dei report che offrono un consuntivo sull’andamento del mercato immobiliare durante l’anno che sta andando a terminare, nonché di quelli che propongono previsioni per l’anno entrante. Re2 si porta avanti, e ha domandato a Vincenzo Albanese, fondatore di  IdeeUrbane  e presidente di Fimaa Milomb qual è la sua visione del mercato, quella per l’esercizio in chiusura e quella per l’esercizio entrante. “Per comprendere l’andamento del mercato immobiliare nel 2023 bisogna in realtà partire da un po’ prima – spiega l’intervistato – cioè dall’autunno del 2022”.

D: Presidente Albanese, ci spighi un po’ questa “teoria” del lungo 2023… Cosa è successo di così determinante nell’autunno del ’22?
R: È il momento in cui si sono manifestati chiaramente i primi segnali di rallentamento del mercato, che hanno riguardato essenzialmente il settore corporate, con gli investitori che, come si suole dire, si sono messi alla finestra in attesa di chiarirsi le idee sullo sviluppo del mercato stesso. Il risultato è stato un forte calo degli investimenti che si è protratto nel tempo”.

D: E poi?
R: Con i 10 rialzi consecutivi dei tassi di interesse ufficiali da parte della Bce le cose si sono chiarite eccome. La scelta di inasprire la politica monetaria per contenere le fiammate inflative pare stia avendo effetti sull’andamento dei prezzi, che sta tornando lentamente sotto controllo, ma ha anche aumentato notevolmente il costo del denaro e quindi del debito, con conseguenti conseguenze sulle decisioni sugli investimenti, che qui da noi, in Italia, si sono fermati. Poi c’è il quadro degli sviluppi”.

D: Ce lo descriva…
R: Oltre all’incremento del costo del debito in questo caso ha giocato anche l’inflazione. L’aumento dei costi inizialmente è andato a erodere i margini dei business plan iniziali, che erano stati fatti in periodo di inflazione minima e tassi rasoterra. Poi sono stati in parte riversati sul cliente finale con un aumento dei prezzi di vendita, e infine anche questa possibilità è saltata, in quanto il livello di prezzi di domanda che si dovrebbe raggiungere non incontra più l’offerta. Molti cantieri si sono quindi fermati. Qui a Milano c’è una tale evidenza soprattutto per le iniziative oltre la circonvallazione, dove i margini su cui giocare sono inferiori alla media.

D: E per quanto riguarda il mercato residenziale vero e proprio? Intendo quello dei privati che comprano casa per abitarci o per investire i risparmi?
R: Quella dei privati è tutta un’altra partita. Partiamo da una premessa: gli attuali tassi sui mutui non sono il problema. Certo, rispetto a un costo medio del finanziamento dell’1,5% come si trovava sino a metà ’22 l’attuale 3,5/4% su una durata trentennale è un bel salto. Ma in senso assoluto, e se si tiene conto delle serie storiche, non si tratta affatto di un costo elevato. Il problema sta semmai nell’inflazione, che ha ridotto notevolmente la capacità di spesa del consumatore medio, convincendo a rimandare l’investimento nella casa, sia essa per viverci o seconda abitazione. Come si dice: è più difficile far quadrare i conti, da qui la riduzione delle transazioni residenziali e la frenata dei prezzi, che per ora per lo più sono in rallentamento o stabili. Diminuzioni non se ne sono viste molte per ora, se non per frutto di concessione di sconti sul prezzo inizialmente richiesto in fase di conclusione delle trattative. Sarebbe necessario un aumento del reddito medio, ma per potere aumentare gli stipendi in modo sostenibile servirebbe un generale incremento di produttività. Insomma, le solite cose, ma rischiamo di andare fuori tema…”.

D: No, no. Restiamo nel seminato. Cosa ci dobbiamo attendere nel 2024?
R: La politica monetaria delle banche centrali comincia ad avere effetto. Nel giro di 18 mesi, in Europa, è prevedibile un ritorno del tasso nelle vicinanze del 2% che è l’obiettivo statutario della Bce. Prima, però, credo si inutile attendersi importanti allentamenti monetari. Dal punto di vista dei prezzi non ci sono motivi che giustifichino un possibile andamento diverso rispetto a quello normale e che vede un gap di circa 10/12 mesi tra l’inizio della diminuzione di volumi compravenduti e la discesa dei prezzi.

D: Quindi in termini di volumi di scambio cosa si prevede?
R: Direi che una media di 600mila compravendite è raggiungibile. Non sono numeri piccoli, certo non al livello delle 780 e rotti mila del 2022, ma di poco inferiori di quelle di quest’anno. In generale da metà del prossimo anno sino al primo semestre del 2025 l’attesa è per un mercato residenziale essenzialmente stabile”.

D: Quali saranno gli aspetti di cui tenere conto?
R: Al di là di quelli finanziari individuati, il tema energia e consumi degli edifici già comincia a essere rilevante e lo sarà sempre di più. Non soltanto per questione di nuove esigenze e salubrità dell’abitare, ma anche per questioni finanziarie e in particolare di credito.

D: Questo è un tema interessante, vuole spiegare?
R: Per esempio: il finanziamento di immobili di classe A o B, vista la loro presumibile capacità di mantenere valore nel tempo e i minori costi di gestione da affrontare per i proprietari, potrà costare meno di quello per immobili più energivori. E per contro che banca sarà disposta a impiegare risorse nel lungo periodo per finanziare l’acquisto di un immobile di classe F o G, destinato a svalutarsi e quindi a non essere in grado nemmeno di svolgere la funzione di garanzia del finazniamento?

D: E quindi?
R: Quindi c’è molto da fare dal punto di vista della riqualificazione energetica del vecchio patrimonio immobiliare italiano. Meglio iniziare a pensarci e a intervenire già nel 2024, senza bisogno di stare ad attendere come saranno e quando verranno implementate le linee guida della direttiva europea. Un’idea potrebbe essere presa a prestito dall’automotive, dove la rottamazione ha migliorato il parco auto nazionale, cominciando dal tema dell’inquinamento. Ecco, nel 2024 si potrebbe pensare a una soluzione simile: a una specie di rottamazione degli edifici.