Dopo la doccia fredda della brusca frenata accusata nel primo trimestre 2023 da mutui e compravendite non cancella i molti punti di forza del settore immobiliare, uniti al proverbiale interesse degli italiani per l’investimento nel mattone, la prima casa di certo, ma anche la seconda e magari la terza. Ma una mano arriva anche dal perdurare di buone occasioni sul mercato: se alcune aree rallentano, altre manifestano nuove potenzialità, nelle grandi città, ma anche, e soprattutto, nel settore turistico.
Del resto, sono molteplici i fattori su cui fa perno la fiducia di molti operatori e acquirenti nei confronti del mercato, fattori che differenziano questa crisi da quella per esempio del 2012. MF-Milano Finanza scrive che la crisi nasce infatti dal repentino rialzo dei tassi di interesse, con pesanti riflessi sulla rata del mutuo, e dall’aumento dell’inflazione in genere che, facendo rincarare tutti i prezzi, ha di fatto impoverito gli italiani.
Anche le quotazioni delle case peraltro non sono rimaste ferme dopo il brillante 2022, soprattutto in alcune grandi città, Milano in primis, per cui il potenziale compratore si ritrova oggi con prezzi più alti, mutui più cari e minor potere d’acquisto. Che cosa allora gioca ancora in positivo? Semplice. In primo luogo, una domanda tuttora forte e motivata, sia dalla necessità di maggior efficienza energetica sia dai cambiamenti nel mondo del lavoro (dallo smart working alla settimana di quattro giorni). E poi l’abbondante liquidità sul mercato, la vivacità del turismo e del settore degli affitti, e anche i prezzi delle abitazioni che in molte zone sono ancora accessibili oppure con interessanti potenzialità di incremento.
In altre parole, le compravendite sono scese meno dei mutui, il che vuol dire appunto che chi poteva o voleva comprare lo ha fatto comunque, anche a costo di accontentarsi di abitazioni più piccole oppure di doversi spostare verso zone meno costose. Il rincaro dei mutui ha avuto un doppio effetto sui potenziali acquirenti: chi può aspetta, in attesa di tempi migliori, sperando che i tassi scendano un po’ o almeno si stabilizzino, gli altri invece cercano di negoziare, di ottenere uno sconto sul prezzo dell’abitazione, specie se si tratta di un acquisto per sostituzione: se devo vendere la casa che ho a sconto, devo poter comprare anche a sconto. L’altro punto importante della frenata in atto è la tenuta della domanda, che resta forte nonostante tutto e in quasi tutte le città.
Proprio domanda e liquidità abbondanti fanno comunque stimare che il rallentamento in atto avrà vita breve, decisamente inferiore alla crisi del 2012, e anche al breve stop dovuto alla pandemia nel 2020 e primo semestre del 2021. Tutto questo spiega anche dove e perché si possono trovare ancora delle buone occasioni d’acquisto. Partendo dalle grandi città, a oggi la flessione delle compravendite ha colpito soprattutto Milano e Bologna, con una flessione del 23%, quelle dove i prezzi erano saliti di più e quindi il mercato aveva più necessità di una pausa di riflessione. Ma anche le altre hanno comunque accusato un calo significativo: Roma e Firenze -10%, Torino e Napoli -7%. Tengono però i prezzi, al massimo i venditori sono propensi a un minimo di sconto, ma se l’offerta è troppo bassa preferiscono rinunciare alla vendita.
I quartieri dormitorio non li vuole più nessuno. Per questa ragione la domanda si spinge anche verso città limitrofe come Lodi, Pavia, Varese, a mezz’ora da Milano e in grado di offrire tutti i servizi, dalle scuole all’università, dai bei negozi ai teatri. A queste guarda anche la fascia media, giovani coppie magari con 7 mila euro di reddito mensile, non sufficiente però per acquistare 100 metri quadri a Milano in zona semicentrale a 700-800 mila euro.
Queste naturalmente sono le buone opportunità per risparmiare, e anche per ottenere un buon rendimento se si vuole affittare. Per chi punta al capital gain invece le zone sono quelle emergenti: «a Milano, per esempio, tutto quello che ruota intorno alla zona interessata dalle Olimpiadi del 2026», spiega Enzo Albanese, fondatore di Idee Urbane, «e cioè Porta Romana, ormai cara, ma soprattutto la parte più periferica intorno a corso Lodi, Fondazione Prada, via Ripamonti e viale Ortles. Oppure quelle interessate dalla linea 4 della metro, ormai in fase di completamento».
«A Roma invece, molto più grande e che quindi ha registrato una minore pressione sui prezzi, nel mirino le zone Trieste, San Giovani e anche Termini per chi compra per affittare», aggiunge Breglia. «Per il resto, interessanti sono anche le zone classiche, quelle semicentrali e comunque più gettonate, sia a Milano che a Roma, dove la domanda non viene mai meno». Non mancano tuttavia le occasioni anche nelle altre città. «Vivace Torino grazie alla costruzione della seconda linea della metro», sostiene Vitello, «che tra l’altro attraversa diverse aree in via di riqualificazione con prezzi attraenti, sui 2.000 euro al metro quadro. Bene anche Bari, premiata dal turismo e quindi dal settore locazioni, Napoli e Firenze, quest’ultima soprattutto nel segmento lusso».
Ma la sorpresa arriva soprattutto dal settore turistico che, dopo un 2022 in grande spolvero, più del resto del mercato, ha evidenziato capacità di tenuta anche in questo scorcio del 2023. «Una mano arriva dal fenomeno della seconda prima casa», aggiunge Albanese, «gli acquisti nelle mete turistiche vicine alle grandi città da poter sfruttare anche per lo smartworking e molto gettonate da professionisti che hanno orari flessibili e disponibilità economiche».
«Nel mirino tutta la Liguria, ma anche i laghi e la collina». Sotto i riflettori anche il segmento del lusso, sostenuto anche dalla forte domanda proveniente dall’estero. «In questi mesi anche il segmento delle case di pregio ha accusato un rallentamento, più al Nord che al Sud in realtà», spiega Tomaso Aguzzi, ceo Italia di Engel&Volkers. «I tempi di vendita sono così diventati più lunghi e anche gli stranieri grazie ai prezzi spesso competitivi delle mete italiane, che prima compravano all’istante, ora sono più cauti. Difficile anche ottenere mandati di vendita perché anche i venditori spesso preferiscono stare alla finestra. Da maggio, comunque, qualcosa si sta muovendo».
«In controtendenza appunto il Sud, a cominciare dalla Sicilia con mete classiche come Taormina, Noto e dintorni, così come la Puglia, dove infatti abbiamo aperto una nuova sede a Lecce. Bene anche i laghi soprattutto di Como e in particolare Cernobbio, Menaggio, Lenno, Bellagio, Laglio. Meno il Garda mentre avanza il lago d’Iseo. Trend di crescita anche al mare, specie in Liguria con Santa Margherita e Alassio, e a Capri. Le case devono essere ovviamente belle, con vista panoramica, giardino piscina e magari anche spa».
Del resto, sono molteplici i fattori su cui fa perno la fiducia di molti operatori e acquirenti nei confronti del mercato, fattori che differenziano questa crisi da quella per esempio del 2012. MF-Milano Finanza scrive che la crisi nasce infatti dal repentino rialzo dei tassi di interesse, con pesanti riflessi sulla rata del mutuo, e dall’aumento dell’inflazione in genere che, facendo rincarare tutti i prezzi, ha di fatto impoverito gli italiani.
Anche le quotazioni delle case peraltro non sono rimaste ferme dopo il brillante 2022, soprattutto in alcune grandi città, Milano in primis, per cui il potenziale compratore si ritrova oggi con prezzi più alti, mutui più cari e minor potere d’acquisto. Che cosa allora gioca ancora in positivo? Semplice. In primo luogo, una domanda tuttora forte e motivata, sia dalla necessità di maggior efficienza energetica sia dai cambiamenti nel mondo del lavoro (dallo smart working alla settimana di quattro giorni). E poi l’abbondante liquidità sul mercato, la vivacità del turismo e del settore degli affitti, e anche i prezzi delle abitazioni che in molte zone sono ancora accessibili oppure con interessanti potenzialità di incremento.
In altre parole, le compravendite sono scese meno dei mutui, il che vuol dire appunto che chi poteva o voleva comprare lo ha fatto comunque, anche a costo di accontentarsi di abitazioni più piccole oppure di doversi spostare verso zone meno costose. Il rincaro dei mutui ha avuto un doppio effetto sui potenziali acquirenti: chi può aspetta, in attesa di tempi migliori, sperando che i tassi scendano un po’ o almeno si stabilizzino, gli altri invece cercano di negoziare, di ottenere uno sconto sul prezzo dell’abitazione, specie se si tratta di un acquisto per sostituzione: se devo vendere la casa che ho a sconto, devo poter comprare anche a sconto. L’altro punto importante della frenata in atto è la tenuta della domanda, che resta forte nonostante tutto e in quasi tutte le città.
Proprio domanda e liquidità abbondanti fanno comunque stimare che il rallentamento in atto avrà vita breve, decisamente inferiore alla crisi del 2012, e anche al breve stop dovuto alla pandemia nel 2020 e primo semestre del 2021. Tutto questo spiega anche dove e perché si possono trovare ancora delle buone occasioni d’acquisto. Partendo dalle grandi città, a oggi la flessione delle compravendite ha colpito soprattutto Milano e Bologna, con una flessione del 23%, quelle dove i prezzi erano saliti di più e quindi il mercato aveva più necessità di una pausa di riflessione. Ma anche le altre hanno comunque accusato un calo significativo: Roma e Firenze -10%, Torino e Napoli -7%. Tengono però i prezzi, al massimo i venditori sono propensi a un minimo di sconto, ma se l’offerta è troppo bassa preferiscono rinunciare alla vendita.
I quartieri dormitorio non li vuole più nessuno. Per questa ragione la domanda si spinge anche verso città limitrofe come Lodi, Pavia, Varese, a mezz’ora da Milano e in grado di offrire tutti i servizi, dalle scuole all’università, dai bei negozi ai teatri. A queste guarda anche la fascia media, giovani coppie magari con 7 mila euro di reddito mensile, non sufficiente però per acquistare 100 metri quadri a Milano in zona semicentrale a 700-800 mila euro.
Queste naturalmente sono le buone opportunità per risparmiare, e anche per ottenere un buon rendimento se si vuole affittare. Per chi punta al capital gain invece le zone sono quelle emergenti: «a Milano, per esempio, tutto quello che ruota intorno alla zona interessata dalle Olimpiadi del 2026», spiega Enzo Albanese, fondatore di Idee Urbane, «e cioè Porta Romana, ormai cara, ma soprattutto la parte più periferica intorno a corso Lodi, Fondazione Prada, via Ripamonti e viale Ortles. Oppure quelle interessate dalla linea 4 della metro, ormai in fase di completamento».
«A Roma invece, molto più grande e che quindi ha registrato una minore pressione sui prezzi, nel mirino le zone Trieste, San Giovani e anche Termini per chi compra per affittare», aggiunge Breglia. «Per il resto, interessanti sono anche le zone classiche, quelle semicentrali e comunque più gettonate, sia a Milano che a Roma, dove la domanda non viene mai meno». Non mancano tuttavia le occasioni anche nelle altre città. «Vivace Torino grazie alla costruzione della seconda linea della metro», sostiene Vitello, «che tra l’altro attraversa diverse aree in via di riqualificazione con prezzi attraenti, sui 2.000 euro al metro quadro. Bene anche Bari, premiata dal turismo e quindi dal settore locazioni, Napoli e Firenze, quest’ultima soprattutto nel segmento lusso».
Ma la sorpresa arriva soprattutto dal settore turistico che, dopo un 2022 in grande spolvero, più del resto del mercato, ha evidenziato capacità di tenuta anche in questo scorcio del 2023. «Una mano arriva dal fenomeno della seconda prima casa», aggiunge Albanese, «gli acquisti nelle mete turistiche vicine alle grandi città da poter sfruttare anche per lo smartworking e molto gettonate da professionisti che hanno orari flessibili e disponibilità economiche».
«Nel mirino tutta la Liguria, ma anche i laghi e la collina». Sotto i riflettori anche il segmento del lusso, sostenuto anche dalla forte domanda proveniente dall’estero. «In questi mesi anche il segmento delle case di pregio ha accusato un rallentamento, più al Nord che al Sud in realtà», spiega Tomaso Aguzzi, ceo Italia di Engel&Volkers. «I tempi di vendita sono così diventati più lunghi e anche gli stranieri grazie ai prezzi spesso competitivi delle mete italiane, che prima compravano all’istante, ora sono più cauti. Difficile anche ottenere mandati di vendita perché anche i venditori spesso preferiscono stare alla finestra. Da maggio, comunque, qualcosa si sta muovendo».
«In controtendenza appunto il Sud, a cominciare dalla Sicilia con mete classiche come Taormina, Noto e dintorni, così come la Puglia, dove infatti abbiamo aperto una nuova sede a Lecce. Bene anche i laghi soprattutto di Como e in particolare Cernobbio, Menaggio, Lenno, Bellagio, Laglio. Meno il Garda mentre avanza il lago d’Iseo. Trend di crescita anche al mare, specie in Liguria con Santa Margherita e Alassio, e a Capri. Le case devono essere ovviamente belle, con vista panoramica, giardino piscina e magari anche spa».