Investitori in fuga per i paletti del Comune

«Il mercato immobiliare di Milano, in questo momento, è molto riflessivo». È uno che non usa le parole a caso, Enzo Albanese. Uno preparato, uno che sa il fat­to suo, uno che ha quarant’anni di espe­rienza sulle spalle e, quando si tratta di compravendite, locazioni e mattone, qua­rant’anni sono un bagaglio che conta. È il presidente della costola di Milano, Lodi e della Brianza della Fimaa, Albanese, cioè della Federazione italiana dei mediatori e agenti d’affari che aderisce a Confcommer­cio. «Per la verità è un trend che registrano dall’autunno dell’anno scorso e, come sempre, la piazza milanese è un anticipato­ re di quel che succederà anche nel resto del Paese».

Dottor Albanese, per essere chiari, dato che il tonfo de­gli acquisti l’abbia­mo visto tutti: “ri­flessivo” sta per “inflessione”?

«Con ordine. I pri­mi segnali ci sono stati grazie all’aumento dei costi dei materia­li. Nel 2022 Milano ha chiuso con un se­gno negativo per le compravendite e quel­la situazione, sì è vero, è continuata anche nel primo semestre del 2023. La Madonni­na è tra le città, assieme a Bologna, che hanno dato un segno negativo molto forte, siamo andati oltre il 20% in meno sulle transazioni. E questo comporta una serie di problemi».

Poi ci arriviamo, ai problemi. Ma le cause? La butto lì, il rialzo dei tassi dei mutui non aiuta…

«No, non aiuta. Ma non è la ragione prin­cipale. Diamo tutti la colpa all’aumento dei costi di tassi, e in una certa misura è così. Una fetta di popolazione non può più farvi fronte perché è cambiata l’attenzione nell’erogazione del credito da parte degli istituti e il rapporto rata-reddito, purtrop­po, non è più consono. Noi ci aspettiamo che, in un mercato che si stabilizzi, il costo del denaro per chi compra una casa possa essere intorno al 3,5 o 4, che diventerà lo standard. Però, vede, il grosso lo fa l’inflazione».

La”bestia nera” di questi mesi. Quanto pesa, real­mente?

«Gli stipendi in pochissi­mo tempo si sono erosi. Ba­sta andare a fare la spesa e ci si rende conto che va abbondantemente oltre il 30% nel carrello. È come se, di colpo, ci siamo accorti che molte si­tuazioni a fine mese non ci arrivano. È questo che ha tira­to il freno a mano. Chi ha uno stipendio di 2 mila euro, fino all’anno scorso ne aveva in tasca 2 mila, adesso ne ha 1.400».

C’è una bella differenza. E il risultato è che molti cer­cano casa fuori Milano. Un po’ come durante il Covid?

«La tendenza è la stessa, il fenomeno no. Con la pande­mia c’è stata volontà di spo­starsi altrove per cercare case con giardino o spazi più gran­di. Tuttavia non si andava nell’immediato hinterland, spesso era l’idea di creare una “seconda prima casa” anche lontano. Adesso ci si sposta alle porte di Milano e lo si fa per ragioni economi­che».

Cioè?

«Perché costa di meno. Si trovano valori molto più contenuti e si può ridurre l’importo del mutuo di cui parlavamo prima. Ci sono molte opportunità a una decina di chilometri dalla metropoli».

Faccio un esempio pratico: viale Zara è inaccessibile e mi sposto a Sesto San Giovanni?

«Nì. In realtà nella zona Nord c’è un leggero divario per i prezzi, ma non è così forte. Perché quella è l’area del Milanese che è più servita dalle infrastrutture. È nel Sud di Milano, semmai, che si trovano occasioni anche al 50% in meno. Chi può, cioè chi può viaggiare autonomamente, se si trasferisce quasi al confine con Pavia, penso a San Giuliano o a Melegnano, ma sono solo esempi, trova valori anche inferiori a 2mila euro al metro quadrato o affitti per un bilocale a 400 euro al mese».

A Milano, invece?

«Il raffronto con tutto ciò che è dentro la circonvallazione della 90/91 ci dice che non si trova nulla al di sotto dei 6mila euro al metro quadrato, in periferia il prezzo non scende a meno di 4mila».

Senta, ma non è che con questo andazzo Milano rischia di impoverirsi? Voglio dire: se vado a vivere a Melegnano poi frequenterò i ristoranti di Melegnano, i negozi di Melegnano…

«Il ragionamento è corretto, ma per ora il fenomeno rimane in ambiti contenibili e non rischia di impoverire la città. Di contro Milano è chiamata a dare delle risposte e, bisogna ammetterlo, dal post Covid è rimasta un po’ assente. Ci sono tante cose che vanno da sole».

In che senso?

«Prenda gli investitori internazionali: di fatto sono bloccati in città e si muovono su altre direzioni. Per il mercato immobiliare, complici anche i tassi alti, hanno deciso di soprassedere su ulteriori investimenti. È venuta a mancare la loro forte spinta e l’amministrazione di Milano, forse, se ne è accorta in ritardo. Non sempre arrivano risposte veloci e in tempi rapidi come queste persone sono abituate ad avere. Se si comincia ad avere mille ostacoli e problematiche per i titoli edilizi e l’operabilità e i tempi molto lunghi…».

La fermo perché mi è venuta in mente una cosa…

«Quale?».

La vicenda infinita dello stadio Meazza…

«Ecco, appunto. È probabilmente l’esempio più eclatante. Milano ha bisogno di una visione di lungo periodo. Per me quello stadio è un’opportunità enorme per la zona di San Siro, ma diventa addirittura un’ancora su cui si può innestare quella rigenerazione di cui ha bisogno l’intera area di Selinunte. Senza ci sarà un problema enorme perché quelli diventano territori “ingovernabili”».

Però due stadi alle porte di Milano, faccio l’avvocato del diavolo, potrebbero pure aumentare i “confini” della città...

«D’accordo. Potrebbe esserci un vantaggio anche così. Ma non dobbiamo dimenticare quello che resta a Milano, e cioè il problema dell’incompiuto del quartiere di San Siro».

Dove guarda, oggi, chi vuole comprare casa a Milano?

«C’è grande movimento verso tutto ciò che è all’interno della circonvallazione, la domanda è ancora decisamente superiore all’offerta. In più lungo l’asse della nuova M4, che ha già scontato molto degli ultimi anni in fatto di incremento dei valori, ci sono zone che possono essere ancora attenzionate: se uno va a guardarci con attenzione, può trovare delle ottime chance».

Laddove le fermate non sono ancora state inaugurate?

«Lasciamo da parte il centro, mi riferisco ai due tronchi che escono dalla circonvallazione: sia a Est che a Ovest. Anche l’area Sud come Porta Romana. Da via Ripamonti a corso Lodi. Lì ci saranno le Olimpiadi del 2026 e sorgerà il villaggio olimpionico. Si sta già registrando una buona dinamicità del mercato».