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Mercato immobiliare, Vincenzo Albanese (FIMAA): «tra norme sulle ricostruzioni e pgt a milano si rischia il blocco dei cantieri»

Il presidente degli agenti immobiliari milanesi: «Servono norme urbanistiche certe, altrimenti gli investitori scappano». E sugli affitti brevi: «Non vanno demonizzati, ma ci guadagna solo il centro città»

«Si calcola che la filiera immobiliare a Milano valga dal 25 al 30% del fatturato cittadino. Le nuove iniziative, che portano posti di lavoro diretti e indotti e introiti per le casse pubbliche, rischiano di fermarsi. Anzi, in periferia il blocco è già una realtà perché i costi non rendono possibile avviare i cantieri se non a prezzi difficilmente sostenibili». Vincenzo Albanese è a capo della Fimaa di Milano, la federazione dei mediatori d’affari aderenti a Confcommercio, presiede la società di consulenza e promozione Idee Urbane, e ha commercializzato negli anni con Sigest, oggi confluita in Dils, alcune tra le più importanti operazioni immobiliari nella nostra città. Le sue preoccupazioni nascono evidentemente da due situazioni che hanno registrato un’ampia eco mediatica.

Il primo problema è quello delle autorizzazioni edilizie in caso di demolizione e ricostruzione: Comune e magistratura sono contrapposti sull’interpretazione delle norme, e questo ha avuto come primo effetto la richiesta di trasferimenti in massa del personale dell’Urbanistica. Il rischio è il blocco totale degli iter autorizzativi. Una situazione non nuova per Milano, perché chi si occupava di immobili all’epoca di Tangentopoli ricorda bene che la paura, peraltro ampiamente giustificata, di incorrere nelle indagini della Magistratura ha paralizzato a lungo l’attività degli uffici.

La seconda questione è quella del nuovo Pgt e la previsione di riservare una quota del 50% al social housing per i progetti di oltre 5.000 metri quadrati. Senza aprire un fronte polemico, Albanese sottolinea che per quanto riguarda le autorizzazioni edilizie oggetto di indagine «si tratta di operazioni fatte sfruttando in verticale una volumetria esistente in orizzontale, liberando aree a verde e servizi. Se il principio è che non si può costruire senza piani attuativi le ricadute riguarderanno tutto il territorio nazionale e non solo la nostra città». E su questo punto urge chiarezza perché chi opera «deve poterlo fare in certezza di diritto. Pensiamo agli operatori stranieri che puntano su Milano, in genere si tratta di fondi opportunistici, con un orizzonte di investimento massimo di cinque anni. In queste condizioni qui non arrivano».

Per quanto riguarda l’obbligo di quote per il social housing, il nostro interlocutore osserva che «se le operazioni non garantiscono una marginalità adeguata gli imprenditori non le avviano. Il problema dell’accesso alla casa a Milano ovviamente c’è, ma non si può pensare che siano i privati a farsene interamente carico, c’è bisogno che il pubblico apporti capitale paziente, remunerato in periodi lunghi. Spesso si invoca come soluzione la realizzazione di edifici ready to rent, ma con i rendimenti attuali dei mercati finanziari e con il costo del denaro ai livelli di oggi è impensabile che un fondo venga a rischiare per avere come ritorno un canone calmierato».

Un’idea o, meglio, una suggestione, potrebbe essere quella di introdurre una norma analoga a quella vigente in alcune zone di montagna: riservare obbligatoriamente una quota di nuove case a chi risiede o intende risiedere a Milano: «In questo modo i prezzi per i residenti si calmiererebbero ma i minori introiti sarebbero compensati dai listini più alti per la quota residua di abitazioni».

A tutto questo si accompagna il forte aumento dei costi di costruzione. Dice Albanese: «Sono aumentati i costi dei materiali di costruzione e anche se le quotazioni delle materie prime sono un po’ scese il prezzo finale non cambia. Per capirci, è lo stesso fenomeno che riguarda ad esempio i supermercati: i costi dell’energia sono diminuiti, i prezzi allo scaffale no. Sono aumentati gli oneri di costruzione, il costo del denaro e anche il peso delle parcelle dei professionisti. Una voce del budget che può suonare strana alle orecchie di un non addetto ai lavori, ma per un nuovo cantiere serve l’operato di un numero di professionisti che va da 13 a 15, più un coordinatore».

Tematiche che non riguardano direttamente il mercato dell’usato, che però certo non scoppia di salute. «L’anno scorso c’è stato un calo di vendite di per sé non drammatico se si considera che i numeri si confrontano con quelli record del 2022, ma si è evidenziata una netta frattura tra chi può comprare ricorrendo del tutto o in buona parte a risorse proprie e chi invece ha bisogno del mutuo. E, attenzione, il livello dei tassi non è l’ostacolo maggiore. Il vero problema è che l’inflazione ha portato a una perdita d’acquisto per chi ha reddito fisso di quasi il 30%. Chi due anni fa disponeva di 2000 euro al mese poteva prendere il mutuo agevolmente e a tassi minimi; oggi quei 2000 euro equivalgono a 1400 di due anni fa e con questi bisogna pagare una rata a tassi molto più alti. Nel giro di qualche mese la situazione potrebbe anche migliorare, i mutui fissi da ottobre hanno cominciato a scendere in maniera decisa mentre per i variabili bisogna aspettare le decisioni della Bce. Ma non si può pensare né che i tassi torneranno a zero né che la possibilità di pagare rate più basse di qualche decina di euro cambi radicalmente la direzione del mercato».

Infine, per quanto riguarda gli affitti per chi a Milano si ferma per studio o lavoro, Albanese sostiene che la carenza di alloggi sia frutto anche una mancata programmazione. «La ragazza che ha messo la tenda al Politecnico ha acceso i riflettori su un problema che però non nasce oggi. Sono almeno dieci anni che le università milanesi crescono nei ranking internazionali e attirano più fuorisede, ma si è delegata la soluzione ai privati. I quali, però, si tratti di fondi o piccoli proprietari, poco cambia, perseguono i loro legittimi interessi. D’altro canto, le soluzioni dirigistiche non servono, come la catastrofica esperienza dell’equo canone ha dimostrato».

E limitare gli affitti brevi? «A parte che difficilmente quelle case entrerebbero nel circuito della locazione tradizionale, gli affitti brevi sono una risposta a una domanda turistica crescente e non vanno demonizzati. Ma nemmeno esaltati, perché le ricadute sull’economia cittadina sono limitate: il turismo di Milano è altospendente e a beneficiarne è in pratica solo il centro della città».