L’analisi di Albanese (IdeeUrbane): il ricambio generazionale è positivo
Non solo “marketing di quartiere”, ma operazioni immobiliari che ridefiniscono gli spazi della città, riqualificano aree, modificano la composizione sociale in un continuo movimento di persone e attività. Operazioni che fanno salire i prezzi del mattone, in una corsa verso l’alto che prosegue da anni. Chi ha comprato casa a NoLo qualche anno fa ha fatto un investimento lungimirante, perché ha visto moltiplicarsi il valore: il prezzo al metro quadro delle abitazioni, secondo gli ultimi dati di Immobiliare.it, si aggira sui 4.520 euro al metro quadrato. Un aumento del 4% rispetto ad agosto dell’anno scorso.
Lo stesso trend anche negli altri quartieri al centro di importanti progetti di rigenerazione urbana. “In questo periodo si stanno ridefinendo i confini dei quartieri di Milano – spiega Enzo Albanese, fondatore di ideeUrbane e vicepresidente Confcommercio Milano con delega alla rigenerazione urbana –. Citylife, ad esempio, sta allargando il suo perimetro inglobando quella che era la vecchia zona Fiera. La riqualificazione di piazzale Loreto diventa l’ancora per allargare il confine verso Nord dove sono in atto importanti riqualificazioni. La stessa dinamicità si riscontra in un’area come Porta Romana o a Città Studi-Lambrate. Chi vuole investire sul mattone dovrebbe orientarsi lungo l’asse della M4 e della nuova M6 per ora solo abbozzata sulla carta. Il primo effetto della riqualificazione di ex quartieri popolari è l’arrivo dei giovani, che fanno da pionieri. E l’aumento della domanda spinge verso l’alto anche i prezzi. Il ricambio generazionale è sempre positivo – aggiunge – e gli effetti sono positivi anche sulle attività commerciali”.
L’aumento dei prezzi delle case è però anche uno dei fattori che hanno spinto oltre 35mila persone a lasciare Milano dopo la pandemia. Secondo l’ultimo rapporto della Cgil di Milano, per il 60% della popolazione cittadina comprare una casa di 60 metri quadri costa almeno 12 anni di lavoro, mentre al 35% della popolazione costa almeno 21 anni di lavoro. “Milano decide di mettere sul mercato 2 milioni e 750.000 metri quadri edificabili e vivibili che sono gli scali ferroviari e i progetti di riqualificazione dell’ippodromo – denuncia il sindacato – e ha chiesto a chi investe lì il 2 o 3% sulle plusvalenze delle ricchezze, mentre in altre città europee, come quelle tedesche e francesi, viene richiesto il 30%”. Milano è anche la città con il valore medio di un’abitazione compravenduta più elevato, circa 350 mila euro, secondo i dati dell’Osservatorio Mercato Immobiliare. “Non ci aspettiamo ulteriori rialzi dei prezzi nei prossimi mesi – sottolinea Albanese – ma piuttosto un assestamento, pur confermando la dinamicità e la buona salute del mercato. Il fenomeno delle famiglie che lasciano Milano per trasferirsi nell’hinterland o in altre province esiste da sempre, ma dopo la pandemia si è accentuato”. Uno scenario nel quale si inserisce anche la protesta degli studenti contro il caro affitti, ancora in attesa di interventi concreti e risolutivi.
“Hanno il diritto di protestare – sottolinea Albanese – ma gli interventi attuati finora per regolare il mercato degli affitti, penso ad esempio all’equo canone, hanno provocato più danni che benefici. Bisogna intervenire in maniera più strutturale e senza cercare sempre l’effetto mediatico. Gli studentati non si costruiscono dalla mattina alla sera, evidentemente la situazione non è stata gestita per il meglio e il problema è stato trascurato, a tutti i livelli, negli ultimi dieci anni”.